Ingatlan bérbeadás legfontosabb szabályai 2019. január 1-től

Szerző: Kiss Krisztina|2019.02.17

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem az SZJA törvény értelmében önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül.

Az ingatlan bérbeadás után fizetendő adó számítása:

bevétel – költség = jövedelem

jövedelem x 15 % = fizetendő adó

Bevétel számításnál fontos változás, hogy a rezsi nem számít bele 2019-től!

Költség elszámolás tekintetében a magánszemély két lehetőség közül választhat:

1. 10 % költséghányad elszámolása
2. tételes elszámolás

Azon bérbeadóknak, akik vállalkozások részére adják ki ingatlanukat, minden év elején nyilatkozatot kell tenniük az adóelőleg levonását illetően.  A nyilatkozatot a NAV alábbi oldalán megtalálják:

http://nav.gov.hu/nav/ado/szja/Adoeloleg_nyilatkozat20181227.html

Az 1. verzió használatához semmi nem szükséges. Nincs számla gyűjtés, automatikusan a bevétel 10 %-a költség és a maradék 90 % után fizeti meg az adót.

A 2. verzió használata esetén az év eleji vagy az év közbeni szerződés esetén az induláskor kiállított nyilatkozatban maximum 50 %-ot jelölhet a bérbeadó.

Költségként az alábbi kiadásokat számolhatják el:

• a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – az szja-törvény 3. számú melléklete rendelkezései szerint – elismert költség,
• az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétel esetében az szja-törvény 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége,
• ha a lakás bérbeadója másik településen (belföldön vagy külföldön) bérel lakást, annak bérleti díja.

2019. január 1-től a tárgyi eszközök beszerzésére vonatkozó értékhatár 100 000 Ft-ról 200 000 Ft-ra emelkedett. Emiatt a bútorok, berendezési tárgyak, háztartási gépek esetében ha a vételár 200 000 Ft alatt van, akkor azonnal, egy összegben költségként elszámolható.

Az ingatlan értékcsökkenésének kiszámításánál a bekerülési árat kell figyelembe venni, azaz azt az összeget, amin a bérbeadó megvásárolta a lakást. Értékcsökkenést csak azokra a hónapokra lehet elszámolni, amikor ki volt adva az ingatlan.

Ha az adóelőleg nyilatkozatban a 10 % költséghányad elszámolását választották, akkor év végén, az adóbevallás kitöltésénél ha a tételes elszámolással jobban járnak, akkor módosíthatják döntésüket. Visszafelé ugyanez nem igaz, azaz aki a tételes elszámolásról nyilatkozott, az év végén nem jelölheti a bevallásában a 10 % költséghányadot.

Adóelőleg fizetési kötelezettség:

• magánszemély bérbevevő esetén: negyedévet követő hónap 12-én a NAV SZJA számlára
• vállalkozás bérbeadó esetén: a bérlő minden hónapot követő hó 12-én levonja, bevallja és be is fizeti az adót. Erről a következő év január  31-ig M30-as jövedelem igazolást állít ki.

Adóbevallási kötelezettség:

minden évet követő év május 20-ig – függetlenül attól, hogy ki a bérlő – SZJA bevallást kell beadni. Ha vállalkozás a bérlő, akkor az általa beadott járulék bevallások alapján a NAV elkészíti a bérbeadó részére az SZJA bevallás tervezetet. Fontos, hogy akik az 50 % tételes elszámolásról nyilatkoztak az elején, azoknak a bevallásban van lehetőségük ennél többet is jelölni, akár 100 %-ot is. Ebben az esetben a levont többletet szintén az adóbevallásban kell visszakérni. Magánszemély bérlő esetén ilyen információja nincs az adóhatóságnak, ezért önadózással kell az adatszolgáltatást elkészíteni.